一、是否可以拒絕受理法院協(xié)助執(zhí)行

1、根據(jù)《民訴法》第251條規(guī)定：“在執(zhí)行中，需要辦理有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以向有關(guān)單位發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，有關(guān)單位必須辦理。”

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》法釋[2004]15號(hào)第25條規(guī)定：“查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，登記機(jī)關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的過(guò)戶登記申請(qǐng)，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行。人民法院不得對(duì)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)核準(zhǔn)登記的被執(zhí)行人已轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)實(shí)施查封、扣押、凍結(jié)措施。

查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)在送達(dá)登記機(jī)關(guān)時(shí)，其他人民法院已向該登記機(jī)關(guān)送達(dá)了過(guò)戶登記協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先辦理過(guò)戶登記。”

3、最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知 》法發(fā)[2004]5號(hào)第1條規(guī)定：“人民法院在辦理案件時(shí)，需要國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行的，國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照人民法院的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。”

4、《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》法釋〔2010〕14號(hào)第2條規(guī)定“ 房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者有權(quán)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認(rèn)為登記與有關(guān)文書(shū)內(nèi)容不一致的除外。”

二、抵押權(quán)的優(yōu)先受償應(yīng)如何處理

1、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)  》第99條規(guī)定“參與分配案件中可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，在對(duì)享有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保權(quán)的債權(quán)人依照法律規(guī)定的順序優(yōu)先受償后，按照各個(gè)案件債權(quán)額的比例進(jìn)行分配。”

2、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》法釋[2004]16號(hào)  第31條規(guī)定“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，因拍賣而消滅，拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先清償擔(dān)保物權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的債權(quán)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

三、無(wú)法協(xié)助或法院文書(shū)有瑕疵的處理

1.對(duì)于沒(méi)有相關(guān)權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)的查封可以不予受理。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》法釋[2004]15號(hào)第10條：“查封尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的建筑物時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)通知其管理人或者該建筑物的實(shí)際占有人，并在顯著位置張貼公告。”

另外需要注意的是根據(jù)《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知 》法發(fā)[2004]5號(hào)第15條規(guī)定：“下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
　　（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
　　（二）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
　　（三）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”

因此，除了法律特別規(guī)定可以預(yù)查封的情況以外，對(duì)于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，法院應(yīng)該以貼公告的形式予以查封，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)則因?yàn)闆](méi)有相關(guān)信息而無(wú)協(xié)助的義務(wù)。

2、法院要求協(xié)助執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)與登記內(nèi)容不符的，如權(quán)利人不同、坐落、房號(hào)與登記簿記載不一致等。發(fā)現(xiàn)以上情況的應(yīng)該書(shū)面告知法院工作人員，如法院仍然要求執(zhí)行的，可以讓其重新出具正確的協(xié)助執(zhí)行文件。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為法院要求協(xié)助的內(nèi)容與法律沖突的，如認(rèn)為被執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)不宜分割執(zhí)行的、執(zhí)行時(shí)變更規(guī)劃用途的、對(duì)集體土地上房屋執(zhí)行不符合法定條件的等等。

4、對(duì)于有不動(dòng)產(chǎn)上查封與輪候查封并存時(shí)的處理方法：

根據(jù)《關(guān)于建立和完善執(zhí)行聯(lián)動(dòng)機(jī)制若干問(wèn)題的意見(jiàn)》法發(fā)【2010】15號(hào)第12條的規(guī)定：“輪候查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》法釋〔2016〕6號(hào)第2條規(guī)定：“優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院要求首先查封法院將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)出具商請(qǐng)移送執(zhí)行函，并附確認(rèn)優(yōu)先債權(quán)的生效法律文書(shū)及案件情況說(shuō)明。

首先查封法院應(yīng)當(dāng)在收到優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院商請(qǐng)移送執(zhí)行函之日起15日內(nèi)出具移送執(zhí)行函，將查封財(cái)產(chǎn)移送優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院執(zhí)行，并告知當(dāng)事人。

移送執(zhí)行函應(yīng)當(dāng)載明將查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行及首先查封債權(quán)的相關(guān)情況等內(nèi)容。”

實(shí)務(wù)中如遇到法院留置送達(dá)文書(shū)或送達(dá)文書(shū)不符合協(xié)助條件的，可依法寫(xiě)審查建議給送達(dá)法院，以避免責(zé)任。

四、實(shí)務(wù)的處理

  其實(shí)此類問(wèn)題的出現(xiàn)是可以避免的，法院在處理此類案件是可以寫(xiě)明該抵押權(quán)已經(jīng)消滅，這樣給后續(xù)的登記提供合法的依據(jù)。如法院未寫(xiě)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)先接受協(xié)助執(zhí)行文書(shū)。

  如法院未注明抵押權(quán)消滅的，可先依承受人申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記，然后告知其可以找法院出具抵押權(quán)消滅的證明或者讓原抵押權(quán)人來(lái)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷登記。

  如法院在協(xié)助執(zhí)行文書(shū)中注明抵押權(quán)消滅或者后續(xù)出具抵押權(quán)消滅的證明的。根據(jù)《物權(quán)法》第28條，承受人已經(jīng)為所有權(quán)人，因此可由承受人依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》14.4的規(guī)定作為抵押人來(lái)單方申請(qǐng)注銷抵押。

綜上所述，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)執(zhí)行后的不動(dòng)產(chǎn)上的抵押權(quán)實(shí)際上應(yīng)該是消滅的，但主動(dòng)注銷和判斷是否消滅的權(quán)利不在登記機(jī)構(gòu)，應(yīng)該加強(qiáng)與執(zhí)行法院的溝通，法院也應(yīng)當(dāng)了解登記機(jī)構(gòu)的程序，盡量在執(zhí)行文書(shū)中予以明確，以方便當(dāng)事人和登記機(jī)構(gòu)辦理相應(yīng)的登記。